土耳其期房购买，即购买尚未建成项目中的单元，对外国投资者有价格优势，但需要法律核查。基本规则是：项目须已取得建筑许可并办理分层产权预登记（kat irtifakı），合同须以公证处制作的预售合同（或直接在地契局过户）签订，并在地契上备注。根据第6502号法律，预付款住宅买方享有14天无理由撤回权。
作者：Egemen Yasin Şahalioğlu 律师 · 伊斯坦布尔律师协会注册号：66465 · 最后更新：2026年11月6日
简要回答：签约前7项核查
- 是否有建筑许可和批准的建筑方案？
- 是否已办理分层产权预登记，您的单元是否已界定为独立单元？
- 土地上是否有抵押、查封或保全措施？
- 合同是否由公证处制作（而非仅签字认证）？
- 交房日期、延迟赔偿和担保是否写明？
- 付款是否通过银行并取得外汇购买证明（DAB）？
- 如以入籍为目标，估价报告和备注条件是否满足？
目录
什么是土耳其期房购买？
期房购买中，买方在房屋建成前支付全部或部分房款，房屋在之后交付。法律称之为预付款住宅销售（第6502号《消费者保护法》第40–46条）。外国买家还须遵守外国人购房规定（军事区审查、面积及区域比例限制、估价报告）。
为何必须有建筑许可和分层产权预登记？
- 法律规定，在取得建筑许可并办理分层产权预登记之前，不得与消费者签订预付款住宅销售合同。
- 分层产权预登记使未完工的单元在地契局登记为独立单元，明确编号和土地份额。
- 应查阅地契登记，核实业主、抵押、查封及备注。
- 合作建房项目还应审查地主与开发商之间的合同及销售授权。
合同应采用何种形式？
土耳其不动产买卖须采用法定形式。期房购买有两种有效途径：
- 在地契局转让分层产权预登记：单元立即登记在买方名下，保护最强。
- 公证处制作的预售合同：仅签字认证不够，必须由公证处制作并在地契上备注；备注使您的权利可对抗第三人。
售楼处签署的“预定单”或普通书面合同不符合不动产买卖的形式要求。买方不懂土耳其语时，须有宣誓翻译在场。
撤回权与解除权
- 卖方须在签约前至少1天提供事前告知表。
- 买方可在14天内无理由、无违约金撤回，通过公证处通知。
- 此后至交房前仍可解除合同，卖方可要求税费等费用及不超过合同价格2%的赔偿。
- 上述保护适用于“消费者”；纯商业性批量购买中消费者身份可能存在争议。
交房、延迟与担保
- 合同应明确固定交房日期、取得入住许可（iskan）的义务及按月延迟赔偿。
- 预售卖方须提供保障完工的担保（如建筑完工保险），请索取保单副本。
- 套内/建筑面积、建材清单、配套设施、车位及物业费原则应作为合同附件。
- 核查开发商资质证书及往期项目交付记录。
如何保障付款安全？
- 不要现金支付；汇入卖方银行账户，并在备注中写明单元号。
- 在土耳其银行将外币兑换为里拉时，索取外汇购买证明（DAB），对入籍及日后汇出售房款很重要。
- 每期付款应与合同付款计划一致。
购买土耳其期房能否申请入籍？
满足条件即可。土耳其投资入籍要求购买价值不低于40万美元的不动产。期房情况下：
- 须一次性付清全款并以银行记录证明；
- 须在公证处制作预售合同并在地契上备注；
- 须取得持牌估价报告，并在地契上登记3年不得出售的承诺。
交房与地契办理注意事项
- 确认已取得入住许可，分层产权预登记已转为正式分层产权。
- 在交房记录中书面注明缺陷；隐蔽缺陷应在法定期限内通知。
- 跟进以您名义颁发的分层产权地契及注销预售备注。
- 办理强制地震保险（DASK）；年度费用见土耳其房产税。
人在境外的买家可通过授权委托书由律师办理全部流程。项目信息可咨询 Property Time Istanbul。
常见问题
外国人可以在土耳其买期房吗？
可以，在法定限制内，且项目须已取得建筑许可并办理分层产权预登记。
期房合同必须在公证处签吗？
是的。如不在地契局过户，预售合同须由公证处制作并在地契上备注。
购买期房后可以反悔吗？
14天内可无理由撤回；此后至交房前可支付费用及最多2%赔偿后解除。
延迟交房怎么办？
可主张合同约定的延迟赔偿及法定权利（继续履行、损害赔偿、解除合同）。
购买期房能否申请土耳其护照？
可以，需满足40万美元、全款支付、公证预售合同、地契备注及估价报告等条件。
出售税的5年期限从何时起算？
原则上从地契登记日起算，参见土耳其房产出售税。
官方来源
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Egemen Yasin Şahalioğlu 律师 — 伊斯坦布尔律师协会注册律师（注册号66465），2019年起执业。Egemen Global 律师事务所，伊斯坦布尔 Skyland，萨里耶尔。电话/WhatsApp：+90 532 276 80 85 · lawyer@egemenyasinsahalioglu.av.tr
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