Maketten Konut Alımı 2026: Yabancılar İçin Hukuki Kontrol

Maketten konut alımı, yani henüz inşa edilmemiş bir projeden daire satın alma, yabancı yatırımcılar için fiyat avantajı sunar ama hukuki kontrol gerektirir. Temel kural şudur: proje için yapı ruhsatı alınmış ve kat irtifakı kurulmuş olmalı, sözleşme noterde düzenleme şeklinde satış vaadi olarak yapılmalı ve tapuya şerh ettirilmelidir. 6502 sayılı Kanun kapsamındaki ön ödemeli konut satışlarında alıcının 14 gün içinde gerekçesiz cayma hakkı vardır.

Yazar: Av. Egemen Yasin Şahalioğlu · İstanbul Barosu Sicil No: 66465 · Son güncelleme: 06.11.2026

Maketten konut alımı: İstanbul'da inşaat halindeki konut projesi ve noter onaylı sözleşme

Kısa cevap: imzadan önce 7 kontrol

Yapı ruhsatı ve onaylı mimari proje var mı?
Arsa üzerinde kat irtifakı kurulmuş mu, daireniz bağımsız bölüm olarak tanımlanmış mı?
Arsada ipotek, haciz veya ihtiyati tedbir var mı?
Sözleşme noterde düzenleme şeklinde mi yapılıyor?
Teslim tarihi, gecikme tazminatı ve teminat yazılı mı?
Ödemeler banka kanalıyla ve döviz alım belgesiyle mi yapılıyor?
Vatandaşlık hedefleniyorsa değerleme raporu ve şerh şartları sağlanıyor mu?

Maketten konut alımı nedir?

Maketten (projeden) konut alımında alıcı, daire tamamlanmadan bedelin tamamını veya bir kısmını öder; konut sonradan teslim edilir. Kanunda bu işlemin adı ön ödemeli konut satışıdır (6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun md. 40–46). Yabancı alıcı bakımından ayrıca yabancıların Türkiye’de gayrimenkul alımı kuralları (askeri bölge izni, alan ve ilçe sınırları, değerleme raporu) uygulanır.

Yapı ruhsatı ve kat irtifakı neden şart?

Kanun gereği yapı ruhsatı alınmadan ve arsa üzerinde kat irtifakı kurulmadan tüketiciyle ön ödemeli konut satış sözleşmesi yapılamaz.
Kat irtifakı, henüz bitmemiş binadaki dairenizin tapuda bağımsız bölüm olarak tanımlanmasını sağlar; numarası ve arsa payı belli olur.
Tapu kaydı (e-Devlet veya tapu müdürlüğü) incelenerek arsa sahibi, ipotek, haciz ve şerhler kontrol edilmelidir.
Kat karşılığı projelerde arsa sahibi ile yüklenici arasındaki sözleşme ve satış yetkisi de incelenmelidir.

Sözleşme hangi şekilde yapılmalı?

Türk hukukunda taşınmaz satışı resmî şekle tabidir. Maketten alımda iki geçerli yol vardır:

Tapuda kat irtifakı devri: Daire tapuda hemen alıcı adına tescil edilir; en güçlü koruma budur.
Noterde düzenleme şeklinde satış vaadi sözleşmesi: Noter onaylı (yalnızca imza tasdikli) belge yetmez; düzenleme şeklinde olmalı ve tapuya şerh edilmelidir. Şerh, satıcının daireyi başkasına satmasına karşı üçüncü kişilere karşı da ileri sürülebilir hak sağlar.

Satış ofisinde imzalanan «rezervasyon» veya «adi yazılı satış sözleşmesi» taşınmaz satışı bakımından şekil şartını karşılamaz. Yabancı dildeki sözleşmelerde yeminli tercüman bulundurulur.

Cayma ve sözleşmeden dönme hakkı

Ön ödemeli konut satışında alıcıya sözleşmeden en az 1 gün önce ön bilgilendirme formu verilmesi zorunludur.
Alıcı sözleşmenin kurulmasından itibaren 14 gün içinde gerekçe göstermeden ve cezai şart ödemeden cayabilir; bildirim noter aracılığıyla yapılır.
Cayma süresinden sonra da teslim tarihine kadar sözleşmeden dönülebilir; bu durumda satıcı vergi, harç gibi masraflarla birlikte sözleşme bedelinin %2’sine kadar tazminat isteyebilir.
Bu korumalar «tüketici» sıfatıyla yapılan alımlar içindir; tamamen ticari amaçlı çoklu alımlarda tüketici sıfatı tartışmalı olabilir, sözleşme hükümleri bu yüzden daha önemlidir.

Teslim, gecikme ve teminatlar

Sözleşmede kesin teslim tarihi, iskan (yapı kullanım izin belgesi) yükümlülüğü ve gecikme halinde ödenecek aylık tazminat açıkça yazılmalıdır.
Ön ödemeli konut satıcıları, mevzuat gereği konutun tamamlanmasını güvenceye alan teminat (bina tamamlama sigortası veya kanunda sayılan diğer teminatlar) sağlamakla yükümlüdür; poliçenin kopyasını isteyin.
Daire metrekaresi (net/brüt), malzeme listesi, sosyal alanlar, otopark ve aidat esasları sözleşmenin ekinde yer almalıdır.
Yüklenicinin müteahhit yetki belgesi ve önceki projelerinin teslim geçmişi araştırılmalıdır.

Ödemeler nasıl güvenceye alınır?

Nakit ödeme yapılmamalı; tüm ödemeler satıcı adına açılmış banka hesabına, açıklamada daire numarası belirtilerek yapılmalıdır.
Yabancı para Türkiye’deki bankada TL’ye çevrildiğinde döviz alım belgesi (DAB) alınmalıdır; bu belge vatandaşlık başvurusunda ve ileride satış bedelinin transferinde önem taşır.
Taksitli planlarda her ödemenin sözleşmedeki ödeme takvimiyle eşleşmesi sağlanmalıdır.
Hesap açılışı için yabancıların banka hesabı açması rehberine bakın.

Maketten alınan konutla Türk vatandaşlığı alınır mı?

Evet, şartları sağlanırsa. Yatırım yoluyla Türk vatandaşlığı için en az 400.000 (dört yüz bin) ABD doları değerinde taşınmaz edinilmesi gerekir. Maketten alımda:

Bedelin tamamı peşin ödenmeli ve banka kayıtlarıyla belgelenmelidir,
Noterde düzenleme şeklinde satış vaadi sözleşmesi yapılmalı ve tapuya şerh edilmelidir,
SPK lisanslı değerleme raporu alınmalı ve 3 yıl satılmama taahhüdü tapuya işlenmelidir.

Teslimde ve tapuda nelere dikkat edilir?

İskan alındığını ve kat irtifakının kat mülkiyetine çevrilmesi sürecini kontrol edin.
Teslim tutanağında ayıpları (eksik, hatalı imalat) yazılı olarak belirtin; gizli ayıplar için yasal süreler içinde bildirim yapın.
Kat mülkiyeti tapusunun adınıza düzenlenmesini ve satış vaadi şerhinin kaldırılmasını takip edin.
DASK zorunlu deprem sigortası ve abonelik işlemlerini tamamlayın; yıllık masraflar için yabancılar için emlak vergisi yazımıza bakın.

Türkiye’de bulunmayan alıcılar tüm aşamaları vekâletname ile tapu devri yoluyla avukat aracılığıyla yürütebilir. Proje seçimi aşamasında Property Time Istanbul proje bilgisi sunar.

Sık sorulan sorular

Yabancılar maketten ev alabilir mi?

Evet. Yabancılar, yasal sınırlar içinde ve yapı ruhsatı ile kat irtifakı bulunan projelerde maketten konut alımı yapabilir.

Maketten ev alırken sözleşme noterde mi yapılmalı?

Evet. Tapuda kat irtifakı devri yapılmıyorsa satış vaadi sözleşmesi noterde düzenleme şeklinde yapılmalı ve tapuya şerh edilmelidir.

Maketten alınan evden vazgeçilebilir mi?

Ön ödemeli konut satışında alıcı 14 gün içinde gerekçesiz cayabilir; sonrasında teslime kadar masraflar ve en fazla %2 tazminatla sözleşmeden dönebilir.

Teslim gecikirse ne olur?

Sözleşmede yazılı gecikme tazminatı ve kanuni haklar (ifa, tazminat, dönme) gündeme gelir; sürelerin kaçırılmaması için erken hukuki değerlendirme önerilir.

Maketten alınan konutla vatandaşlık başvurusu yapılabilir mi?

Evet; 400.000 ABD doları eşiği, peşin ödeme, noterde satış vaadi, tapu şerhi ve değerleme raporu şartları sağlanırsa.

Değer artış kazancında 5 yıl ne zaman başlar?

Kural olarak tapu tescil tarihinden başlar; ayrıntı için değer artış kazancı vergisi yazımıza bakın.

Resmî kaynaklar

İlgili yazılar

Av. Egemen Yasin Şahalioğlu — İstanbul Barosu’na kayıtlı avukat (Sicil No: 66465), 2019’dan bu yana avukatlık yapmaktadır. Egemen Global Hukuk Bürosu, Skyland İstanbul, Sarıyer. Görüşmeler Türkçe, İngilizce, Arapça ve Farsça yapılır. Tel/WhatsApp: 0532 276 80 85 · lawyer@egemenyasinsahalioglu.av.tr

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır ve somut olaya özgü hukuki danışmanlığın yerini tutmaz. Hiçbir dosya için belirli bir sonuç taahhüt edilmez.

Maketten Konut Alımı 2026: Yabancılar İçin Hukuki Kontrol Listesi