土耳其房产出售税（增值收益税，değer artış kazancı）适用于自地契登记之日起5年内盈利出售住宅或商铺的任何人，卖方是否为外国人不影响结果。2026年出售的，收益中15万里拉部分免税，超出部分按《所得税法》第103条15%–40%的累进税率征税。满5年后出售或出售继承所得的房产，不产生此税。
作者：Egemen Yasin Şahalioğlu 律师 · 伊斯坦布尔律师协会注册号：66465 · 最后更新：2026年11月6日
简要回答：2026年要点
- 适用对象：非商业目的购房并在5年内出售的自然人（含外国人）。
- 5年如何计算：从地契登记日至出售登记日，按天计算。
- 2026年免税额：15万里拉（按年计算，而非按每笔交易）。
- 指数调整：生产者价格指数（Yİ-ÜFE）涨幅达到10%及以上时，购入价格可按指数调整。
- 申报：土耳其税务居民于次年3月申报；非居民须在出售后15天内提交单次申报表。
目录
哪些人需要缴纳土耳其房产出售税？
根据第193号《所得税法》（GVK）补充第80条，有偿取得（购买、互换）的不动产在5年内转让所得的收益属于增值收益。引发纳税义务的是出售行为，而非国籍：
- 居住在土耳其的外国人（无限纳税人）与居住在境外的外国人（有限纳税人）适用同一规则，只是申报方式不同。
- 通过继承或赠与取得的房产，不产生增值收益税。
- 以持续、商业化方式买卖房产者，其收益属于经营所得，不适用5年规则和免税额。
- 以公司名义持有的房产适用企业所得税规则。
5年规则如何适用？
期限自房产登记在卖方名下之日起算，至出售在地契局登记之日止。满五整年后出售，无论收益多少都不产生此税。
- 期房（预付款住宅）原则上以地契登记日为取得日，而非预售合同签署日。
- 合作建房、变更房产性质等特殊情况需单独评估。
- 如距离满5年仅剩数月，合理安排出售日期可完全避免该税。
土耳其房产出售税如何计算？
- 确定出售价格（在地契局申报的价格不应低于实际价格）。
- 确定购入价格；若Yİ-ÜFE涨幅≥10%，按取得月前一个月与出售月前一个月的指数比例调增（GVK补充第81条）。
- 扣除卖方缴纳的地契费及有凭证的费用。
- 从净收益中扣除15万里拉免税额（2026年）。
- 适用2026年税率：19万里拉以下15%，40万以下20%，100万以下27%，530万以下35%，超过部分40%。
免税额每个日历年度只适用一次；同一年出售两套房产不能重复使用。
计算示例
- 购入（地契登记）：2023年3月，400万里拉。
- 出售：2026年9月，900万里拉；卖方2%地契费=18万里拉。
- 假设满足指数调整条件，购入价格调整为例如760万里拉。
- 净收益：900万−760万−18万=122万里拉。
- 扣除免税额后税基：107万里拉；按税率表应纳税约25.7万里拉。
以上数字仅用于说明方法，实际计算须使用相关月份的官方Yİ-ÜFE指数。
何时及如何申报？
- 土耳其税务居民：在出售次年3月1日至31日提交年度所得税申报；税款在3月和7月分两期缴纳。
- 境外居住的外国人：在出售后15天内提交单次申报表（münferit beyanname）。
- 申报需要土耳其税号。卖方不在土耳其时，可通过授权委托书由律师办理。
为投资入籍购买的房产能否出售？
为土耳其投资入籍购买的房产，地契上会加注3年内不得出售的备注。在期限届满前不应出售，否则可能对入籍档案产生严重影响。3年后可注销备注并出售，但如未满5年，仍需缴纳增值收益税。
出售时的其他费用
- 地契费：买卖双方各按成交价2%缴纳（合计4%）。
- 地契局服务费，以及向外国买家出售时所需的估价报告费用。
- 出售当年的房产税由卖方承担，如有欠税应在过户前结清。
售房款如何汇出境外？
通过银行收取售房款对证明资金来源和向境外汇款都很重要，银行会要求提供地契出售文件和付款记录。房产交易方面可寻求 Property Time Istanbul 的协助。
常见问题
外国人在土耳其卖房要缴税吗？
如在地契登记后5年内盈利出售且收益超过15万里拉免税额（2026年），需要缴纳增值收益税。满5年后不产生此税。
满5年后出售还有什么税费？
不产生增值收益税，但需缴纳卖方2%地契费及出售当年的房产税。
继承的房产是否适用5年规则？
不适用。通过继承或赠与等无偿方式取得的房产，出售收益不属于增值收益。
境外居住的外国人何时申报？
在出售后15天内提交单次申报表。
是否总是进行指数调整？
不是。只有购入与出售期间Yİ-ÜFE涨幅达到10%及以上时才调整。
在中国是否还要缴税？
土耳其房产的出售收益在土耳其征税；如居住国也有征税权，则适用双重征税协定及抵免规则。参见土耳其税务居民。
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Egemen Yasin Şahalioğlu 律师 — 伊斯坦布尔律师协会注册律师（注册号66465），2019年起执业。Egemen Global 律师事务所，伊斯坦布尔 Skyland，萨里耶尔。电话/WhatsApp：+90 532 276 80 85 · lawyer@egemenyasinsahalioglu.av.tr
本文仅供一般参考，不构成针对具体案件的法律或税务意见。税额每年更新。