Off-Plan Immobilie Türkei 2026: Rechtliche Checkliste

Off-Plan Immobilie Türkei: Der Kauf einer Wohnung in einem noch nicht gebauten Projekt bietet ausländischen Investoren oft Preisvorteile, erfordert aber eine rechtliche Prüfung. Grundregel: Das Projekt muss eine Baugenehmigung und eine Wohnungsanwartschaft (kat irtifakı) haben, der Vertrag muss als notariell beurkundetes Kaufversprechen (oder als direkte Grundbuchübertragung) geschlossen und im Grundbuch vermerkt werden. Bei Vorauszahlungskäufen nach Gesetz Nr. 6502 hat der Käufer ein 14-tägiges Widerrufsrecht ohne Begründung.

Autor: Av. Egemen Yasin Şahalioğlu · Rechtsanwaltskammer Istanbul, Nr. 66465 · Zuletzt aktualisiert: 06.11.2026

Off-Plan Immobilie Türkei: Wohnprojekt im Bau in Istanbul und notarieller Vertrag

Kurzantwort: 7 Prüfungen vor der Unterschrift

Liegen Baugenehmigung und genehmigtes Bauprojekt vor?
Ist eine Wohnungsanwartschaft eingetragen und Ihre Wohnung als Einheit definiert?
Lasten Hypothek, Pfändung oder einstweilige Verfügung auf dem Grundstück?
Wird der Vertrag notariell beurkundet (nicht nur beglaubigt)?
Sind Liefertermin, Verzugsentschädigung und Sicherheiten geregelt?
Erfolgen Zahlungen per Bank mit Devisenkaufbescheinigung?
Bei Staatsbürgerschaftsziel: Sind Wertgutachten und Grundbuchvermerk gesichert?

Inhaltsverzeichnis

Was ist ein Off-Plan-Kauf?
Warum Baugenehmigung und Wohnungsanwartschaft?
Welche Form muss der Vertrag haben?
Widerruf und Rücktritt
Übergabe, Verzug und Sicherheiten
Zahlungen absichern
Staatsbürgerschaft mit Off-Plan-Immobilie
Übergabe und Grundbuch
Häufige Fragen
Offizielle Quellen

Was ist der Kauf einer Off-Plan Immobilie in der Türkei?

Beim Off-Plan-Kauf zahlt der Käufer den Preis ganz oder teilweise vor Fertigstellung; die Wohnung wird später übergeben. Das Gesetz nennt dies Vorauszahlungs-Wohnungskauf (Verbraucherschutzgesetz Nr. 6502, Art. 40–46). Für Ausländer gelten zusätzlich die Erwerbsregeln für Ausländer (Militärzonenprüfung, Flächen- und Bezirksgrenzen, Wertgutachten).

Warum sind Baugenehmigung und Wohnungsanwartschaft Pflicht?

Ohne Baugenehmigung und ohne Wohnungsanwartschaft auf dem Grundstück darf mit Verbrauchern kein Vorauszahlungsvertrag geschlossen werden.
Die Wohnungsanwartschaft definiert die unfertige Wohnung im Grundbuch als selbständige Einheit mit Nummer und Grundstücksanteil.
Das Grundbuch ist auf Eigentümer, Hypotheken, Pfändungen und Vermerke zu prüfen.
Bei Bauen gegen Wohnungsanteile sind Vertrag zwischen Grundstückseigentümer und Bauträger sowie die Verkaufsbefugnis zu prüfen.

Welche Form muss der Vertrag haben?

Immobilienkaufverträge sind in der Türkei formbedürftig. Beim Off-Plan-Kauf gibt es zwei gültige Wege:

Übertragung der Wohnungsanwartschaft im Grundbuch: die Wohnung wird sofort auf den Käufer eingetragen – der stärkste Schutz.
Notariell beurkundetes Kaufversprechen: eine bloße Unterschriftsbeglaubigung reicht nicht; der Vertrag muss beurkundet und im Grundbuch vermerkt werden. Der Vermerk wirkt auch gegenüber Dritten.

Ein im Verkaufsbüro unterschriebenes „Reservierungsformular“ erfüllt die Formvorschrift nicht. Spricht der Käufer kein Türkisch, ist ein vereidigter Dolmetscher anwesend.

Widerrufs- und Rücktrittsrecht

Der Verkäufer muss mindestens 1 Tag vor Vertragsschluss ein Vorabinformationsformular aushändigen.
Der Käufer kann innerhalb von 14 Tagen ohne Begründung und ohne Vertragsstrafe widerrufen; die Erklärung erfolgt über einen Notar.
Danach ist bis zur Übergabe ein Rücktritt möglich; der Verkäufer kann Kosten sowie eine Entschädigung von bis zu 2 % des Preises verlangen.
Diese Rechte gelten für Verbraucher; bei rein gewerblichen Mehrfachkäufen kann der Verbraucherstatus strittig sein.

Übergabe, Verzug und Sicherheiten

Fester Liefertermin, Pflicht zur Nutzungsgenehmigung (iskan) und monatliche Verzugsentschädigung gehören in den Vertrag.
Verkäufer müssen eine Fertigstellungssicherheit (z. B. Baufertigstellungsversicherung) stellen; lassen Sie sich die Police geben.
Netto-/Brutto-Quadratmeter, Baubeschreibung, Gemeinschaftsflächen, Parkplatz und Nebenkosten gehören in die Anlagen.
Prüfen Sie die Bauträgerzulassung und frühere Projekte.

Wie werden Zahlungen abgesichert?

Keine Barzahlung; Überweisung auf das Konto des Verkäufers mit Angabe der Wohnungsnummer.
Beim Umtausch von Devisen in Lira bei einer türkischen Bank die Devisenkaufbescheinigung (DAB) verlangen – wichtig für Einbürgerung und späteren Rücktransfer.
Jede Rate sollte dem Zahlungsplan des Vertrags entsprechen.

Türkische Staatsbürgerschaft mit einer Off-Plan Immobilie?

Ja, wenn die Voraussetzungen erfüllt sind. Für die Einbürgerung durch Investition ist Immobilienerwerb von mindestens 400.000 US-Dollar nötig. Beim Off-Plan-Kauf:

Vollständige Vorauszahlung mit Bankbelegen,
notariell beurkundetes Kaufversprechen mit Grundbuchvermerk,
lizenziertes Wertgutachten und 3-jähriges Veräußerungsverbot im Grundbuch.

Worauf bei Übergabe und Grundbuch achten?

Prüfen, ob die Nutzungsgenehmigung erteilt und die Anwartschaft in Wohnungseigentum umgewandelt wurde.
Mängel im Übergabeprotokoll schriftlich festhalten; versteckte Mängel fristgerecht rügen.
Eintragung des Wohnungseigentums auf Ihren Namen und Löschung des Vermerks verfolgen.
Erdbebenpflichtversicherung (DASK) abschließen; zu laufenden Kosten siehe Grundsteuer Türkei.

Käufer im Ausland können alle Schritte per Vollmacht über einen Anwalt abwickeln. Projektinformationen bietet Property Time Istanbul.

Häufige Fragen

Dürfen Ausländer Off-Plan-Immobilien in der Türkei kaufen?

Ja, innerhalb der gesetzlichen Grenzen und in Projekten mit Baugenehmigung und Wohnungsanwartschaft.

Muss der Vertrag beim Notar geschlossen werden?

Ja. Ohne Grundbuchübertragung muss das Kaufversprechen notariell beurkundet und im Grundbuch vermerkt werden.

Kann ich vom Off-Plan-Kauf zurücktreten?

Innerhalb von 14 Tagen ohne Begründung; danach bis zur Übergabe gegen Kosten und bis zu 2 % Entschädigung.

Was gilt bei verspäteter Übergabe?

Es greifen die vertragliche Verzugsentschädigung und gesetzliche Rechte (Erfüllung, Schadenersatz, Rücktritt).

Ist eine Einbürgerung mit Off-Plan-Wohnung möglich?

Ja, bei 400.000 US-Dollar, Vorauszahlung, notariellem Kaufversprechen, Grundbuchvermerk und Wertgutachten.

Ab wann läuft die 5-Jahres-Frist für die Spekulationssteuer?

Grundsätzlich ab Grundbucheintragung; siehe Immobilie Türkei verkaufen.

Off-Plan Immobilie Türkei 2026: Rechtliche Checkliste für Käufer