Yabancılar için emlak vergisi, Türk vatandaşlarıyla aynı kurallara tabidir: Türkiye’de taşınmazı olan herkes, mülkün bulunduğu belediyeye her yıl emlak vergisi öder. Konutlarda oran binde 1, İstanbul gibi büyükşehir sınırlarında binde 2‘dir; vergi Mart–Mayıs ve Kasım aylarında iki taksitte ödenir. 2026’da bina vergi değeri 17.711.000 TL‘yi aşan konutlar için ayrıca değerli konut vergisi doğar.
Yazar: Av. Egemen Yasin Şahalioğlu · İstanbul Barosu Sicil No: 66465 · Son güncelleme: 06.11.2026
Kısa cevap: 2026 oranları
- Konut: binde 1 (büyükşehirde binde 2).
- İş yeri ve diğer binalar: binde 2 (büyükşehirde binde 4).
- Arsa: binde 3 (büyükşehirde binde 6); arazi: binde 1 (büyükşehirde binde 2).
- 2026 vergi değerleri: 2026–2029 dönemi için yeniden belirlendi; 2026 değerleri, 2025 değerlerinin en fazla 3 katıyla sınırlandırıldı.
- Değerli konut vergisi eşiği (2026): 17.711.000 TL; oranlar binde 3, binde 6 ve binde 10.
İçindekiler
- Yabancılar emlak vergisi öder mi?
- Emlak vergisi nasıl hesaplanır?
- Ne zaman ve nasıl ödenir?
- Değerli konut vergisi kimlere uygulanır?
- Diğer yıllık masraflar: DASK, aidat, faturalar
- Alım ve satım yılında emlak vergisini kim öder?
- Emlak vergisi borcu kalırsa ne olur?
- Sık sorulan sorular
- Resmî kaynaklar
Yabancılar emlak vergisi öder mi?
Evet. 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu’na göre Türkiye sınırları içindeki bina ve araziler, malikin uyruğu ve ikamet yeri fark etmeksizin emlak vergisine tabidir. Yabancı malik:
- Taşınmazı edindiği yılı izleyen yıldan itibaren vergi ödemeye başlar,
- Bildirim için belediyeye başvurabilir; tapu işlemi sonrası kayıtlar çoğu belediyede otomatik açılır,
- Yabancılar için vergi numarası ile belediyenin e-belediye sisteminden borcunu sorgulayabilir.
Emlak vergisi nasıl hesaplanır?
- Taşınmazın vergi değeri belirlenir (sokak/cadde metrekare birim değerleri ve bina inşaat maliyetleri esas alınır). Bu değer genellikle piyasa fiyatından düşüktür.
- Taşınmaz türüne göre oran uygulanır; büyükşehir sınırlarında oranlar iki katıdır.
- Örnek: İstanbul’da vergi değeri 5.000.000 TL olan bir daire → 5.000.000 × binde 2 = yıllık 10.000 TL emlak vergisi (iki taksit hâlinde 5.000 TL).
2026–2029 dönemi için birim değerler yeniden belirlendi; 2027–2029 yıllarında vergi değerleri yeniden değerleme oranında artırılır.
Emlak vergisi ne zaman ve nasıl ödenir?
- 1. taksit: Mart–Mayıs ayları (Mayıs sonuna kadar),
- 2. taksit: Kasım ayı (Kasım sonuna kadar),
- Ödeme belediye veznesi, e-belediye, banka veya kredi kartıyla yapılabilir; yurt dışındaki malik ödemeyi avukatı veya yöneticisi aracılığıyla yaptırabilir.
Değerli konut vergisi kimlere uygulanır?
Emlak Vergisi Kanunu md. 42 vd. uyarınca, bina vergi değeri 2026 için 17.711.000 TL‘yi aşan mesken nitelikli taşınmazlar emlak vergisine ek olarak değerli konut vergisine tabidir:
- Vergi, eşiği aşan kısım üzerinden artan oranlı hesaplanır: 26.567.000 TL’ye kadar binde 3, 35.425.000 TL’ye kadar binde 6, üzeri binde 10.
- Beyanname vergilendirme yılının 20 Şubat tarihine kadar GİB’e verilir; vergi Şubat ve Ağustos’ta iki taksitte ödenir.
- Kanunda sayılan muafiyetler (örneğin Türkiye’de tek meskeni olan gerçek kişiler için) şartları sağlanırsa uygulanır; bu muafiyet kiraya verilen konutlarda kaybedilebilir.
- Kriter piyasa fiyatı değil bina vergi değeridir; 30 milyon TL’ye alınan bir konut her zaman vergiye tabi olmayabilir.
Diğer yıllık masraflar: DASK, aidat, faturalar
- DASK (zorunlu deprem sigortası): Konutlar için yasal zorunluluktur; tapu ve abonelik işlemlerinde poliçe aranır. Her yıl yenilenmelidir.
- Aidat: 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre kat malikleri ortak giderlere katılmakla yükümlüdür; site projelerinde aidat önemli bir kalemdir. Ödenmeyen aidat için faiz ve icra süreci işletilebilir.
- Konut sigortası (isteğe bağlı), elektrik, su, doğalgaz ve internet abonelikleri.
- Kiraya veriliyorsa kira geliri vergisi beyanı; emlak vergisi, gerçek gider yönteminde kira gelirinden düşülebilir.
- Yabancı malikin ikamet izni varsa sağlık sigortası ve harcı gibi giderler de yıllık bütçeye eklenmelidir.
Alım ve satım yılında emlak vergisini kim öder?
- Satış yılının emlak vergisinin tamamı satıcıya aittir; alıcı izleyen yıldan itibaren öder.
- Tapu işleminden önce satıcının emlak vergisi borcunun bulunmadığına dair belge istenir.
- Taraflar sözleşmeyle farklı paylaşım kararlaştırabilir; ancak bu belediyeye karşı mükellefiyeti değiştirmez.
- Satışta doğan vergiler için değer artış kazancı vergisi ve tapu harcı hesaplama sayfalarımıza bakın.
Emlak vergisi borcu kalırsa ne olur?
Süresinde ödenmeyen emlak vergisine 6183 sayılı Kanun uyarınca gecikme zammı uygulanır ve belediye takip başlatabilir. Borç kaldıkça taşınmazın satışı için gereken ilişik kesme belgesi alınamaz. Yurt dışında yaşayan maliklerin ödeme takibini bir temsilciye vermesi önerilir.
Sık sorulan sorular
Yabancılar Türkiye’de emlak vergisi öder mi?
Evet. Emlak vergisi uyruktan bağımsız olarak Türkiye’deki her taşınmaz için belediyeye ödenir.
İstanbul’da emlak vergisi oranı nedir?
İstanbul büyükşehir olduğu için konutta binde 2, iş yerinde binde 4, arsada binde 6 uygulanır.
Emlak vergisi ne zaman ödenir?
Yılda iki taksitte: Mart–Mayıs ve Kasım aylarında.
Evi yeni aldım, bu yılın vergisini öder miyim?
Hayır. Satış yılının vergisi satıcıya aittir; alıcı izleyen yıldan itibaren öder.
Değerli konut vergisi eşiği 2026’da ne kadar?
2026 için bina vergi değeri 17.711.000 TL’yi aşan konutlar değerli konut vergisine tabidir.
DASK zorunlu mu?
Evet, konutlar için zorunlu deprem sigortasıdır ve her yıl yenilenmelidir.
Resmî kaynaklar
- 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu
- Gelir İdaresi Başkanlığı – Değerli konut vergisi rehberi
- 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu
- Doğal Afet Sigortaları Kurumu (DASK)
İlgili yazılar
Yatırımlık mülk araştırıyorsanız Property Time Istanbul proje bilgisi sunar.
Av. Egemen Yasin Şahalioğlu — İstanbul Barosu’na kayıtlı avukat (Sicil No: 66465), 2019’dan bu yana avukatlık yapmaktadır. Egemen Global Hukuk Bürosu, Skyland İstanbul, Sarıyer. Görüşmeler Türkçe, İngilizce, Arapça ve Farsça yapılır. Tel/WhatsApp: 0532 276 80 85 · lawyer@egemenyasinsahalioglu.av.tr
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır ve somut olaya özgü hukuki veya mali danışmanlığın yerini tutmaz. Vergi tutarları her yıl güncellenir.