Immobilie Türkei verkaufen 2026: Steuer und Ablauf

Immobilie Türkei verkaufen: Wer eine Wohnung oder Gewerbeeinheit in der Türkei innerhalb von 5 Jahren nach der Grundbucheintragung mit Gewinn verkauft, zahlt türkische Steuer auf den Wertzuwachs (değer artış kazancı) – die Staatsangehörigkeit des Verkäufers spielt keine Rolle. Für Verkäufe im Jahr 2026 sind die ersten 150.000 TL des Gewinns steuerfrei; der Rest wird mit dem progressiven Tarif von 15 % bis 40 % (Art. 103 Einkommensteuergesetz) besteuert. Nach Ablauf von 5 Jahren und bei geerbten Immobilien entsteht diese Steuer nicht.

Autor: Av. Egemen Yasin Şahalioğlu · Rechtsanwaltskammer Istanbul, Nr. 66465 · Zuletzt aktualisiert: 06.11.2026

Immobilie in der Türkei verkaufen: Wohnung in Istanbul und Steuerberechnung

Kurzantwort: das Wichtigste für 2026

Wer ist betroffen? Privatpersonen (auch Ausländer), die eine Immobilie ohne gewerbliche Absicht kaufen und innerhalb von 5 Jahren verkaufen.
Wie werden die 5 Jahre berechnet? Taggenau ab Grundbucheintragung bis zur Eintragung des Verkaufs.
Freibetrag 2026: 150.000 TL (pro Jahr, nicht pro Verkauf).
Indexierung: Steigt der Erzeugerpreisindex (Yİ-ÜFE) um mindestens 10 %, wird der Kaufpreis angepasst.
Erklärung: In der Türkei Ansässige im März des Folgejahres; Nicht-Ansässige innerhalb von 15 Tagen nach dem Verkauf per Einzelerklärung.

Inhaltsverzeichnis

Wer zahlt beim Verkauf Steuern?
Wie funktioniert die 5-Jahres-Regel?
Wie wird die Steuer berechnet?
Beispielrechnung
Wann und wie wird die Erklärung abgegeben?
Darf eine Immobilie aus dem Staatsbürgerschaftsprogramm verkauft werden?
Weitere Kosten beim Verkauf
Wie wird der Kaufpreis ins Ausland überwiesen?
Häufige Fragen
Offizielle Quellen

Wer zahlt beim Verkauf einer Immobilie in der Türkei Steuern?

Nach dem wiederholten Art. 80 des Einkommensteuergesetzes Nr. 193 (GVK) ist der Gewinn aus der Veräußerung entgeltlich erworbener Immobilien innerhalb von 5 Jahren ein steuerpflichtiger Wertzuwachs. Auslöser ist der Verkauf, nicht die Staatsangehörigkeit:

In der Türkei ansässige Ausländer (unbeschränkt steuerpflichtig) und im Ausland lebende Ausländer (beschränkt steuerpflichtig) unterliegen derselben Regel; nur das Erklärungsverfahren ist unterschiedlich.
Bei Erwerb durch Erbschaft oder Schenkung entsteht kein steuerpflichtiger Wertzuwachs.
Wer fortlaufend und gewerblich kauft und verkauft, erzielt gewerbliche Einkünfte; dann gelten weder die 5-Jahres-Regel noch der Freibetrag.
Für Immobilien im Besitz einer Gesellschaft gelten die Körperschaftsteuerregeln.

Wie funktioniert die 5-Jahres-Regel?

Die Frist beginnt mit der Eintragung auf den Namen des Verkäufers im Grundbuch und endet mit der Eintragung des Verkaufs. Nach fünf vollen Jahren entsteht diese Steuer unabhängig von der Höhe des Gewinns nicht.

Bei Off-Plan-Wohnungen gilt grundsätzlich das Datum der Grundbucheintragung, nicht das Datum des Kaufversprechensvertrags.
Sonderfälle wie Bauen gegen Wohnungsanteile oder Änderung der Grundstücksart werden gesondert geprüft.
Fehlen nur wenige Monate bis zum Fristablauf, kann eine Verschiebung des Verkaufs die Steuer vollständig vermeiden.

Wie wird die Steuer berechnet?

Der Verkaufspreis wird festgestellt (der im Grundbuch erklärte Preis sollte nicht unter dem tatsächlichen Preis liegen).
Der Kaufpreis wird ermittelt; steigt der Yİ-ÜFE um mindestens 10 %, wird er im Verhältnis der Indizes des Vormonats von Erwerb und Verkauf erhöht (GVK wiederholter Art. 81).
Die vom Verkäufer gezahlte Grundbuchgebühr und belegbare Kosten werden abgezogen.
Vom Nettogewinn wird der Freibetrag von 150.000 TL (2026) abgezogen.
Es gilt der Tarif 2026: bis 190.000 TL 15 %, bis 400.000 TL 20 %, bis 1.000.000 TL 27 %, bis 5.300.000 TL 35 %, darüber 40 %.

Der Freibetrag wird einmal pro Kalenderjahr gewährt; wer zwei Immobilien im selben Jahr verkauft, kann ihn nicht doppelt nutzen.

Beispielrechnung

Kauf (Grundbucheintragung): März 2023, 4.000.000 TL.
Verkauf: September 2026, 9.000.000 TL; Grundbuchgebühr des Verkäufers 2 % = 180.000 TL.
Bei erfüllter Indexierungsbedingung wird der Kaufpreis z. B. auf 7.600.000 TL angepasst.
Nettogewinn: 9.000.000 − 7.600.000 − 180.000 = 1.220.000 TL.
Bemessungsgrundlage nach Freibetrag: 1.070.000 TL; Steuer nach Tarif rund 257.000 TL.

Die Zahlen veranschaulichen nur die Methode; maßgeblich sind die amtlichen Yİ-ÜFE-Indizes der betreffenden Monate.

Wann und wie wird die Steuererklärung abgegeben?

In der Türkei ansässig: Jährliche Einkommensteuererklärung vom 1. bis 31. März des Folgejahres; Zahlung in zwei Raten im März und Juli.
Im Ausland ansässig: Einzelerklärung (münferit beyanname) innerhalb von 15 Tagen nach dem Verkauf.
Erforderlich ist eine türkische Steuernummer. Ist der Verkäufer nicht in der Türkei, kann ein Anwalt den Verkauf per Vollmacht abwickeln.

Darf eine Immobilie aus dem Staatsbürgerschaftsprogramm verkauft werden?

Bei Immobilien, die für die türkische Staatsbürgerschaft durch Investition erworben wurden, wird ein 3-jähriges Veräußerungsverbot im Grundbuch vermerkt. Ein Verkauf vor Ablauf kann ernste Folgen für das Einbürgerungsverfahren haben. Nach 3 Jahren kann der Vermerk gelöscht und verkauft werden; vor Ablauf von 5 Jahren fällt jedoch weiterhin Steuer auf den Wertzuwachs an.

Weitere Kosten beim Verkauf

Grundbuchgebühr: je 2 % für Käufer und Verkäufer (insgesamt 4 %).
Verwaltungsgebühr des Grundbuchamts und Kosten des bei Verkäufen an Ausländer erforderlichen Wertgutachtens.
Die Grundsteuer für das Verkaufsjahr trägt der Verkäufer; Rückstände sind vor dem Grundbuchtermin zu begleichen.
Bei gewerblichen Verkäufen werden Umsatzsteuer und gewerbliche Einkünfte gesondert geprüft.

Wie wird der Verkaufserlös ins Ausland überwiesen?

Die Zahlung über eine Bank ist sowohl für den Herkunftsnachweis als auch für die Überweisung ins Ausland wichtig. Banken verlangen dabei die Grundbuch-Verkaufsurkunde und Zahlungsnachweise. Auf der Immobilienseite unterstützt Property Time Istanbul.

Häufige Fragen

Zahlen Ausländer beim Verkauf einer Immobilie in der Türkei Steuern?

Ja, wenn sie innerhalb von 5 Jahren nach Grundbucheintragung mit Gewinn verkaufen und der Gewinn den Freibetrag von 150.000 TL (2026) übersteigt. Nach 5 Jahren entsteht diese Steuer nicht.

Fällt nach 5 Jahren gar keine Steuer an?

Es fällt keine Steuer auf den Wertzuwachs an; gezahlt werden aber die Grundbuchgebühr von 2 % und die Grundsteuer des Verkaufsjahres.

Gilt die 5-Jahres-Regel für geerbte Immobilien?

Nein. Gewinne aus dem Verkauf unentgeltlich erworbener Immobilien (Erbschaft, Schenkung) sind kein steuerpflichtiger Wertzuwachs.

Wann gibt ein im Ausland lebender Verkäufer die Erklärung ab?

Beschränkt Steuerpflichtige geben innerhalb von 15 Tagen nach dem Verkauf eine Einzelerklärung ab.

Wird immer indexiert?

Nein. Nur wenn der Yİ-ÜFE zwischen Kauf und Verkauf um mindestens 10 % gestiegen ist.

Muss ich den Gewinn auch in Deutschland versteuern?

Der Gewinn aus einer türkischen Immobilie wird in der Türkei besteuert; ob und wie Ihr Wohnsitzstaat ihn berücksichtigt, richtet sich nach dem Doppelbesteuerungsabkommen. Siehe steuerlicher Wohnsitz Türkei.

Immobilie Türkei verkaufen 2026: Steuer, 5-Jahres-Regel und Ablauf