Değer artış kazancı vergisi, Türkiye’deki konutunu veya iş yerini tapu tescil tarihinden itibaren 5 yıl dolmadan kârla satan herkese uygulanır; satıcının yabancı olması sonucu değiştirmez. 2026 yılında yapılan satışlarda kazancın 150.000 TL‘lik kısmı vergiden istisnadır, aşan kısım Gelir Vergisi Kanunu md. 103’teki %15–%40 artan oranlı tarifeyle vergilendirilir. 5 yıl dolduktan sonra yapılan satışta veya miras yoluyla edinilen taşınmazın satışında bu vergi doğmaz.
Yazar: Av. Egemen Yasin Şahalioğlu · İstanbul Barosu Sicil No: 66465 · Son güncelleme: 06.11.2026
Kısa cevap: 2026’da bilmeniz gerekenler
- Kimi kapsar? Taşınmazı ticari amaç olmadan alıp 5 yıl dolmadan satan gerçek kişileri (yabancılar dahil).
- 5 yıl nasıl sayılır? Tapuya tescil tarihinden satışın tapuda tescil edildiği güne kadar, gün gün.
- 2026 istisnası: 150.000 TL (yıllık, satış başına değil).
- Endeksleme: Yİ-ÜFE artışı %10 veya daha fazlaysa alış bedeli endekslenir.
- Beyan: Türkiye’de yerleşik olanlar izleyen yılın Mart ayında; yerleşik olmayanlar (dar mükellef) satıştan itibaren 15 gün içinde münferit beyanname ile.
İçindekiler
- Değer artış kazancı vergisi kimleri kapsar?
- 5 yıl kuralı nasıl işler?
- Vergi nasıl hesaplanır?
- Adım adım hesaplama örneği
- Beyanname ne zaman ve nasıl verilir?
- Vatandaşlık için alınan mülk satılabilir mi?
- Satışta ödenen diğer masraflar
- Satış bedeli yurt dışına nasıl transfer edilir?
- Sık sorulan sorular
- Resmî kaynaklar
Değer artış kazancı vergisi kimleri kapsar?
193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu (GVK) mükerrer md. 80’e göre, ivazlı (satın alma, trampa gibi bedelli yollarla) edinilen taşınmazların 5 yıl içinde elden çıkarılmasından doğan kazanç değer artışı kazancıdır. Vergiyi doğuran şey vatandaşlık değil, satışın kendisidir:
- Türkiye’de yerleşik yabancılar (tam mükellef) ve yurt dışında yaşayan yabancılar (dar mükellef) aynı kurala tabidir; yalnızca beyan şekli farklıdır.
- Taşınmazın miras veya bağış yoluyla edinilmiş olması halinde değer artış kazancı doğmaz.
- Alım-satımı devamlı ve ticari organizasyon içinde yapanların kazancı değer artışı değil ticari kazanç sayılır; bu durumda 5 yıl kuralı ve istisna uygulanmaz.
- Şirket üzerinden tutulan taşınmazlarda kurumlar vergisi hükümleri uygulanır.
5 yıl kuralı nasıl işler?
Süre, taşınmazın satıcı adına tapuya tescil edildiği tarihte başlar ve satışın tapuda tescil edildiği tarihte biter. Beş tam yıl dolduktan sonra yapılan satışta kazanç ne kadar yüksek olursa olsun değer artış kazancı vergisi doğmaz.
- Maketten (ön ödemeli) alınan konutlarda edinme tarihi kural olarak tapu tescil tarihidir; satış vaadi sözleşmesinin tarihi değildir.
- Kat karşılığı inşaat ve cins tashihi gibi özel durumlarda edinme tarihi ayrıca değerlendirilir.
- Sürenin dolmasına birkaç ay kalmışsa satış tarihini planlamak vergiyi tamamen ortadan kaldırabilir.
Değer artış kazancı vergisi nasıl hesaplanır?
- Satış bedeli tespit edilir (tapuda beyan edilen bedel, gerçek bedelden düşük gösterilmemelidir).
- Alış bedeli belirlenir; Yİ-ÜFE artışı %10 veya üzerindeyse alış bedeli, edinme ayından önceki ay ile satış ayından önceki ay endeksleri oranında artırılır (GVK mük. md. 81).
- Satıcının ödediği tapu harcı ve belgelendirilebilen giderler düşülür.
- Kalan safi kazançtan 150.000 TL istisna (2026) indirilir.
- Matraha 2026 tarifesi uygulanır: 190.000 TL’ye kadar %15, 400.000 TL’ye kadar %20, 1.000.000 TL’ye kadar %27, 5.300.000 TL’ye kadar %35, üzeri %40.
İstisna bir takvim yılında bir kez uygulanır; aynı yıl iki taşınmaz satan kişi istisnayı iki kez kullanamaz.
Adım adım hesaplama örneği
- Alış (tapu tescili): Mart 2023, 4.000.000 TL.
- Satış: Eylül 2026, 9.000.000 TL; satıcının tapu harcı payı %2 = 180.000 TL.
- Endeksleme şartı sağlandığı varsayımıyla alış bedeli örneğin 7.600.000 TL’ye güncellenir.
- Safi kazanç: 9.000.000 − 7.600.000 − 180.000 = 1.220.000 TL.
- İstisna sonrası matrah: 1.220.000 − 150.000 = 1.070.000 TL; vergi tarifeye göre yaklaşık 257.000 TL olur.
Rakamlar yalnızca yöntemi göstermek içindir; gerçek hesap, ilgili ayların resmî Yİ-ÜFE endeksleriyle yapılmalıdır.
Beyanname ne zaman ve nasıl verilir?
- Türkiye’de yerleşik yabancı (tam mükellef): Satışı izleyen yılın 1–31 Mart döneminde yıllık gelir vergisi beyannamesi verilir; vergi Mart ve Temmuz aylarında iki taksitte ödenir. Beyan, GİB Hazır Beyan Sistemi üzerinden yapılabilir.
- Yurt dışında yaşayan yabancı (dar mükellef): Taşınmazın elden çıkarıldığı tarihten itibaren 15 gün içinde münferit beyanname verilir.
- Beyan için yabancılar için vergi numarası gerekir. Satıcı Türkiye’de değilse işlemler vekâletname ile tapu devri yoluyla avukat aracılığıyla yürütülebilir.
Yatırım yoluyla vatandaşlık için alınan mülk satılabilir mi?
Yatırım yoluyla Türk vatandaşlığı için alınan taşınmazlarda tapuya 3 yıl satılmama şerhi konur. Bu süre dolmadan satış yapılmamalıdır; aksi halde vatandaşlık dosyası bakımından ciddi sonuçlar doğabilir. 3 yıl dolduktan sonra şerh kaldırılarak satış yapılabilir; ancak 5 yıl dolmadıysa değer artış kazancı vergisi yine gündeme gelir.
Satışta ödenen diğer masraflar
- Tapu harcı: Satış bedeli üzerinden alıcı ve satıcı için ayrı ayrı %2 (toplam %4). Bkz. tapu harcı hesaplama.
- Döner sermaye ücreti ve yabancı alıcıya satışta istenen değerleme raporu masrafı.
- Satış yılına ait emlak vergisi satıcıya aittir; borç varsa tapu işlemi öncesi kapatılmalıdır.
- Satış bir şirket veya ticari faaliyet kapsamındaysa KDV ve ticari kazanç hükümleri ayrıca değerlendirilir.
Satış bedeli yurt dışına nasıl transfer edilir?
Satış bedelinin banka kanalıyla tahsil edilmesi, hem kaynağın belgelenmesi hem de yurt dışına transfer açısından önemlidir. Bankalar transfer sırasında tapu satış belgesini ve ödeme kayıtlarını ister. Hesap açılışı için yabancıların Türkiye’de banka hesabı açması rehberine bakabilirsiniz. Satış sürecinin gayrimenkul tarafında Property Time Istanbul destek verir.
Sık sorulan sorular
Yabancı biri Türkiye’de evini satarsa vergi öder mi?
Tapu tescilinden itibaren 5 yıl dolmadan kârla satarsa ve kazanç 150.000 TL istisnayı (2026) aşarsa değer artış kazancı vergisi öder. 5 yıl dolduysa bu vergi doğmaz.
5 yıl dolduktan sonra satışta hiç vergi var mı?
Değer artış kazancı vergisi doğmaz; ancak satıcı payına düşen %2 tapu harcı ve satış yılının emlak vergisi ödenir.
Miras kalan evin satışında 5 yıl kuralı uygulanır mı?
Hayır. Miras veya bağış gibi bedelsiz yollarla edinilen taşınmazların satışından doğan kazanç değer artış kazancı sayılmaz.
Yurt dışında yaşayan yabancı beyannameyi ne zaman verir?
Dar mükellef satıcı, satıştan itibaren 15 gün içinde münferit beyanname verir.
Endeksleme her zaman yapılır mı?
Hayır. Alış ve satış arasındaki Yİ-ÜFE artışı %10 veya daha fazlaysa alış bedeli endekslenir.
Kendi ülkemde de vergi öder miyim?
Türkiye’deki taşınmazın satış kazancı Türkiye’de vergilendirilir; ikamet ettiğiniz ülkenin de vergilendirme hakkı varsa çifte vergilendirmeyi önleme anlaşması ve mahsup kuralları uygulanır. Bkz. Türkiye’de vergi mukimliği.
Resmî kaynaklar
- 193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu, mük. md. 80, 81 ve md. 103
- Gelir İdaresi Başkanlığı – Gayrimenkullerin elden çıkarılması rehberleri
- 492 sayılı Harçlar Kanunu
- Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü
İlgili yazılar
- Kira geliri vergisi: yabancı ev sahipleri için rehber
- Yabancılar için emlak vergisi ve yıllık masraflar
- Maketten konut alımı: hukuki kontrol listesi
- Yabancıların Türkiye’de gayrimenkul alımı
Av. Egemen Yasin Şahalioğlu — İstanbul Barosu’na kayıtlı avukat (Sicil No: 66465), 2019’dan bu yana avukatlık yapmaktadır. Egemen Global Hukuk Bürosu, Skyland İstanbul, Sarıyer. Görüşmeler Türkçe, İngilizce, Arapça ve Farsça yapılır. Tel/WhatsApp: 0532 276 80 85 · lawyer@egemenyasinsahalioglu.av.tr
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır ve somut olaya özgü hukuki veya mali danışmanlığın yerini tutmaz. Vergi tutarları her yıl güncellenir; işlem öncesinde güncel mevzuat kontrol edilmelidir.