Kira geliri vergisi, Türkiye’deki konutunu veya iş yerini kiraya veren her mülk sahibini kapsar; yabancı olmak muafiyet sağlamaz. 2026 yılında elde edilen konut kira gelirinin 58.000 TL’si istisnadır; toplam konut kirası bu tutarı aşan ev sahibi, izleyen yılın 1–31 Mart döneminde yıllık beyanname verir ve vergiyi Mart ve Temmuz aylarında iki taksitte öder. İş yeri kiralarında ise kiracı şirket %20 stopaj keser.
Yazar: Av. Egemen Yasin Şahalioğlu · İstanbul Barosu Sicil No: 66465 · Son güncelleme: 06.11.2026
Kısa cevap: 2026 rakamları
- Konut istisnası: 2026 geliri için 58.000 TL (2025 geliri için 47.000 TL); birden fazla konutta toplam gelire bir kez uygulanır.
- İş yeri: Kiracı şirket veya işletme ise %20 stopaj keser; stopajlı iş yeri kirasının brüt tutarı 2026’da 400.000 TL’yi aşarsa beyan zorunludur.
- Gider: Götürü gider (%15) veya gerçek gider yöntemi seçilir.
- Tarife: %15–%40 artan oranlı gelir vergisi tarifesi.
- Günlük kiralama: 100 güne kadar turizm amaçlı kiralama için Kültür ve Turizm Bakanlığı izin belgesi zorunludur.
İçindekiler
- Yabancı ev sahibi kira geliri vergisi öder mi?
- 58.000 TL konut istisnası kimlere uygulanır?
- İş yeri kirasında stopaj nasıl işler?
- Kira vergisi nasıl hesaplanır?
- Beyanname ve ödeme takvimi
- Günlük (Airbnb) kiralama kuralları
- Kira sözleşmesi ve kira artışı
- Beyan edilmezse ne olur?
- Sık sorulan sorular
- Resmî kaynaklar
Yabancı ev sahibi kira geliri vergisi öder mi?
Evet. Gelir Vergisi Kanunu md. 70’e göre Türkiye’deki taşınmazın kiraya verilmesinden elde edilen gelir gayrimenkul sermaye iraddır ve Türkiye’de vergilendirilir:
- Türkiye’de yerleşik yabancılar (tam mükellef) kira gelirini yıllık beyannameyle bildirir.
- Yurt dışında yaşayan yabancılar (dar mükellef) da stopaja tabi olmayan kira gelirlerini yıllık beyannameyle bildirir; GİB’in dar mükelleflere özel kira geliri rehberi bulunur.
- Beyan için yabancılar için vergi numarası ve tercihen Türkiye’de bir banka hesabı gerekir.
58.000 TL konut istisnası kimlere uygulanır?
GVK md. 21’deki mesken istisnası yalnızca konut kiralarına uygulanır. 2026 yılında toplam konut kira geliri 58.000 TL’nin altında kalan kişi beyanname vermez. İstisnadan yararlanamayanlar:
- Ticari, zirai veya serbest meslek kazancı nedeniyle zaten beyanname vermek zorunda olanlar,
- Aynı yıl içinde başka gelirlerinin brüt toplamı kanunda belirlenen tutarı aşanlar,
- Beyannamesini süresinde vermeyen veya geliri eksik bildirenler.
İstisna, birden fazla konuttan kira alınsa bile toplam gelire yalnızca bir kez uygulanır.
İş yeri kirasında stopaj nasıl işler?
- Kiracı bir şirket, işletme veya kamu kurumu ise kira ödemesinden %20 stopaj (GVK md. 94) keserek vergi dairesine yatırır.
- Stopaj yapılan iş yeri kirasının brüt tutarı 2026’da 400.000 TL‘yi aşarsa beyanname verilir ve kesilen stopaj hesaplanan vergiden mahsup edilir.
- Konut istisnası iş yeri kiralarına uygulanmaz.
Kira geliri vergisi nasıl hesaplanır?
- Yıl içinde tahsil edilen toplam konut kirası bulunur.
- 58.000 TL istisna düşülür (şartlar sağlanıyorsa).
- Kalan tutardan gider düşülür: götürü gider yönteminde %15; gerçek gider yönteminde belgelenen bakım, sigorta, emlak vergisi, amortisman gibi giderler. Götürü gideri seçen 2 yıl geçmeden gerçek gidere dönemez.
- Matraha 2026 tarifesi uygulanır: 190.000 TL’ye kadar %15, 400.000 TL’ye kadar %20, 1.000.000 TL’ye kadar %27, 5.300.000 TL’ye kadar %35, üzeri %40.
Örnek: Aylık 25.000 TL’den yıllık 300.000 TL konut kirası → 300.000 − 58.000 = 242.000 TL → %15 götürü gider (36.300 TL) sonrası matrah 205.700 TL → vergi yaklaşık 31.640 TL.
Beyanname ve ödeme takvimi
- 2026 kira geliri 1–31 Mart 2027 tarihleri arasında beyan edilir.
- Vergi iki eşit taksitte ödenir: Mart ve Temmuz.
- Beyan GİB Hazır Beyan Sistemi’nden yapılabilir; yurt dışındaki mülk sahibi işlemleri vekâletnameyle avukatı veya mali müşaviri aracılığıyla yürütebilir.
- Kira bedelinin banka aracılığıyla tahsil edilmesi, hem vergi hem kira hukuku bakımından ispat kolaylığı sağlar.
Günlük (Airbnb) kiralama kuralları
7464 sayılı Kanun’a göre bir konutun tek seferde 100 güne kadar turizm amaçlı kiraya verilmesi için sözleşme yapılmadan önce Kültür ve Turizm Bakanlığı’ndan izin belgesi alınması zorunludur:
- Daire bir apartmandaysa, aynı binadaki tüm kat maliklerinin oy birliğiyle verdiği karar başvuruya eklenir.
- Konutun girişine Bakanlıkça verilen plaket asılır ve misafirlerin kimlik bildirimi yapılır.
- İzinsiz kiralamada her konut için yüksek tutarlı idari para cezası uygulanır; tutar her yıl yeniden değerleme oranında artar.
- 100 günden uzun kiralamalar bu kanunun dışındadır ve Türk Borçlar Kanunu’na tabidir.
Kira sözleşmesi ve kira artışı
- Yazılı sözleşme yapılması, kiracının kimlik ve iletişim bilgileri ile depozito, aidat ve demirbaş listesinin sözleşmeye eklenmesi önerilir.
- Konut kiralarında yenilenen dönem artışı, bir önceki kira yılının TÜFE 12 aylık ortalamasını geçemez (TBK md. 344).
- Yabancı kiracının ikamet izni başvurusunda noter onaylı kira sözleşmesi istenebilir.
- Uyuşmazlıklarda arabuluculuk dava şartıdır; sözleşmenin hukuki kontrolü ileride tahliye ve alacak süreçlerini kolaylaştırır.
Kira geliri beyan edilmezse ne olur?
Vergi idaresi bankalardan, tapu kayıtlarından ve kiracı bildirimlerinden gelen verilerle beyan edilmeyen kira gelirlerini tespit edebilir. Bu durumda vergi, vergi ziyaı cezası ve gecikme faiziyle birlikte tarh edilir; konut istisnası da kaybedilebilir. Pişmanlık hükümleri kapsamında kendiliğinden beyan ceza riskini azaltır.
Sık sorulan sorular
Yabancılar Türkiye’de kira geliri vergisi öder mi?
Evet. Türkiye’deki mülkten elde edilen kira geliri, sahibinin uyruğundan bağımsız olarak Türkiye’de vergilendirilir.
2026’da konut kira geliri ne kadara kadar vergisiz?
2026 yılında elde edilen konut kira gelirinin 58.000 TL’si istisnadır; bu tutarın altında kalan kişi beyanname vermez.
Birden fazla dairem varsa istisna her biri için ayrı mı uygulanır?
Hayır. İstisna, tüm konut kira gelirlerinin toplamına bir kez uygulanır.
Kira geliri beyannamesi ne zaman verilir?
Gelirin elde edildiği yılı izleyen yılın 1–31 Mart döneminde verilir; vergi Mart ve Temmuz’da iki taksitte ödenir.
Evimi Airbnb’de kiraya verebilir miyim?
100 güne kadar kiralamalar için Kültür ve Turizm Bakanlığı izin belgesi ve binadaki tüm kat maliklerinin oy birliğiyle onayı gerekir.
İş yeri kirasında ayrıca beyanname verir miyim?
Kiracı %20 stopaj keser; stopajlı brüt iş yeri kirası 2026’da 400.000 TL’yi aşarsa beyanname verilir.
Resmî kaynaklar
- 193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu, md. 21, 70, 74, 86, 94 ve 103
- 7464 sayılı Konutların Turizm Amaçlı Kiralanmasına Dair Kanun
- 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, md. 344
- Gelir İdaresi Başkanlığı – Kira geliri rehberleri
İlgili yazılar
- Değer artış kazancı vergisi: yabancılar için rehber
- Yabancılar için emlak vergisi
- Türkiye’de vergi mukimliği
- Yabancıların Türkiye’de gayrimenkul alımı
Kiralık veya yatırımlık mülk araştırıyorsanız Property Time Istanbul proje bilgisi sunar.
Av. Egemen Yasin Şahalioğlu — İstanbul Barosu’na kayıtlı avukat (Sicil No: 66465), 2019’dan bu yana avukatlık yapmaktadır. Egemen Global Hukuk Bürosu, Skyland İstanbul, Sarıyer. Görüşmeler Türkçe, İngilizce, Arapça ve Farsça yapılır. Tel/WhatsApp: 0532 276 80 85 · lawyer@egemenyasinsahalioglu.av.tr
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır ve somut olaya özgü hukuki veya mali danışmanlığın yerini tutmaz. Vergi tutarları her yıl güncellenir.