Grundbuchprüfung Türkei
Grundbuchprüfung Türkei: Ihre Checkliste
Wählen Sie Objektart und Kaufziel. Sie sehen, welche Auskünfte vor der Zahlung einzuholen sind.
Die Liste ist allgemein; das Ergebnis jeder Abfrage ist aus den amtlichen Unterlagen abzulesen.
Grundbuchprüfung Türkei: Eigentümer, Belastungen und amtliche Auskünfte
Grundbuchprüfung Türkei bedeutet, vor jeder Zahlung den Grundbuchstand einer Immobilie beim Grundbuchamt (Tapu) abzufragen. Dabei werden der tatsächliche Eigentümer, die Miteigentumsanteile, die Art des Titels sowie Hypotheken, Pfändungen und sonstige Vermerke festgestellt. Ergänzt wird die Prüfung durch Auskünfte der Gemeinde zu Nutzungsgenehmigung und Bebauungsplan. Für ausländische Käufer kommen die Prüfung militärischer Sperrzonen und die Voraussetzungen für Aufenthalt oder Einbürgerung hinzu. Eine Anzahlung sollte erst nach diesen Abfragen geleistet werden.
Grundbuchprüfung Türkei: Was zeigt der Grundbuchauszug?
- Provinz, Landkreis, Stadtteil, Ada- und Parselnummer sowie die Fläche
- Name des Eigentümers oder der Miteigentümer und ihre Anteile
- Art des Titels und bei Wohnungen die Einheitennummer, Etage und der Grundstücksanteil
- Eintragungen in den Abteilungen şerh (Vormerkungen), Beyan (Hinweise) und İpotek (Grundpfandrechte)
Der Auszug wird beim Grundbuchamt, über e-Devlet durch den Eigentümer oder mit Vollmacht durch einen Rechtsanwalt eingeholt. Ein vom Verkäufer übergebenes Foto des Titels ersetzt die aktuelle Abfrage nicht, weil Belastungen jederzeit hinzukommen können.
Arten des Grundbuchtitels
- Wohnungseigentum (kat mülkiyeti): Das Gebäude ist fertiggestellt und genehmigt; jede Einheit hat einen eigenen Titel.
- Bauanwartschaft (kat irtifakı): Das Gebäude ist noch nicht abgenommen oder die Nutzungsgenehmigung fehlt.
- Miteigentum am Grundstück (hisseli tapu): Mehrere Eigentümer besitzen ideelle Anteile; die Nutzung einer bestimmten Fläche ist nicht gesichert.
Hypothek, Pfändung und Vermerke
Eine Bank mit Hypothek oder ein Gläubiger mit Pfändung kann auch nach der Übertragung auf das Objekt zugreifen. Die Löschung einer Hypothek muss deshalb vor oder gleichzeitig mit der Übertragung nachweisbar erfolgen, in der Praxis häufig durch Ablösung direkt an die Bank am Tag des Grundbuchtermins. Vermerke in den Abteilungen şerh und Beyan können Rechte Dritter zeigen, etwa ein vorgemerktes Kaufversprechen, einen Mietvertrag, ein Vorkaufsrecht oder eine Verfügungsbeschränkung.
Auskünfte der Gemeinde
- Nutzungsgenehmigung (iskan): bestätigt, dass das Gebäude entsprechend der Baugenehmigung errichtet wurde. Ohne sie gibt es oft Probleme bei Versorgungsanschlüssen, Aufenthaltsanträgen und beim Wiederverkauf.
- Bebauungsstatus (imar durumu): zulässige Nutzung des Grundstücks und Bebauungsdichte; für Grundstücke entscheidend.
- Offene Abgaben: Grundsteuer (emlak vergisi), Umweltabgabe und Hausgeld der Wohnanlage.
- Erdbebenversicherung (DASK): Bestehende Police prüfen; für die Übertragung ist eine gültige Police erforderlich.
Beschränkungen für ausländische Käufer
In militärischen Sperr- und Sicherheitszonen können Ausländer nicht oder nur mit besonderer Genehmigung kaufen; das Grundbuchamt holt dazu eine Stellungnahme ein. Außerdem ist der Anteil ausländischen Eigentums je Landkreis begrenzt. Soll die Immobilie für einen Aufenthaltstitel dienen, lesen Sie Aufenthalt durch Immobilienbesitz; für die Einbürgerung Wertgutachten für die Einbürgerung.
Ablauf der Grundbuchprüfung Türkei
Objektdaten erhalten
Provinz, Stadtteil, Ada- und Parselnummer oder ein Foto des Titels werden beim Verkäufer angefordert.
Grundbuchauszug abfragen
Der aktuelle Stand wird beim Grundbuchamt oder per Vollmacht über den Rechtsanwalt eingeholt.
Gemeinde abfragen
Nutzungsgenehmigung, Bebauungsstatus und offene Abgaben werden geprüft.
Bericht und Entscheidung
Die Ergebnisse werden vor Unterzeichnung des Kaufvertrags schriftlich mitgeteilt, auf Englisch oder Türkisch.
Warnsignale bei der Prüfung
- Der Verkäufer drängt auf eine hohe Anzahlung vor jeder Abfrage.
- Der Verkäufer handelt über eine Vollmacht, deren Original nicht vorgelegt wird.
- Der im Grundbuch erklärte Preis soll deutlich unter dem tatsächlichen Preis liegen.
- Das Objekt hat nur Bauanwartschaft, wird aber als „fertig mit iskan“ angeboten.
- Es bestehen Miteigentumsanteile ohne Teilungsvereinbarung.
Häufige Fragen zur Grundbuchprüfung
Kann das Grundbuch aus dem Ausland geprüft werden?
Ja. Mit einer Vollmacht holt der Rechtsanwalt den Grundbuchauszug und die Auskünfte der Gemeinde ein.
Kann ich eine Wohnung ohne iskan kaufen?
Die Übertragung ist möglich, kann aber bei Versorgungsanschlüssen, Aufenthaltsanträgen oder dem Wiederverkauf Probleme verursachen.
Was passiert mit einer Bankhypothek?
Sie bleibt mit dem Objekt bestehen. Sie muss vor oder gleichzeitig mit der Übertragung gelöscht werden.
Reicht ein Foto des Grundbuchtitels?
Nein. Belastungen können jederzeit eingetragen werden; maßgeblich ist ein aktueller Auszug.
Amtliche Quellen und verwandte Seiten
Dieser Ratgeber beruht auf den amtlichen Rechtsvorschriften der Türkei und wurde am zuletzt aktualisiert.
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