Immobilienkauf in der Türkei
Was vor Ihrem Immobilienkauf zu prüfen ist
Wählen Sie Objektart, Ziel und wie Sie kaufen. Die Liste zeigt die Prüfpunkte und Unterlagen für Ihren Fall.
Allgemeine Liste; jede Immobilie wird anhand ihrer Unterlagen geprüft.
Immobilienkauf in der Türkei: Ablauf, Kosten und Prüfung für Ausländer
Immobilienkauf in der Türkei ist für deutsche, österreichische und Schweizer Staatsangehörige nach Art. 35 des Grundbuchgesetzes Nr. 2644 grundsätzlich möglich. Eigentum geht erst mit der Eintragung beim Grundbuchamt über, nicht mit einem privaten Vertrag. Vor der Zahlung sollten Grundbuch, Belastungen, Nutzungserlaubnis und Bebauungsplan geprüft werden. Bei der Übertragung zahlen Käufer und Verkäufer je 2 % Grunderwerbsgebühr; eine Erdbebenversicherung ist Pflicht. Der Kauf ist auch per Vollmacht aus dem Ausland möglich.
Wer beim Immobilienkauf in der Türkei Eigentum erwerben darf
Ausländische Staatsangehörige dürfen in der Türkei Immobilien erwerben, wenn Gegenseitigkeit mit ihrem Herkunftsstaat besteht und gesetzliche Grenzen eingehalten werden. Für Deutschland, Österreich und die Schweiz ist der Erwerb in der Praxis möglich.
- Höchstens 30 Hektar je Person landesweit und höchstens 10 % der privaten Fläche eines Landkreises
- Kein Erwerb in militärischen Sperr- und Sicherheitsgebieten; die Prüfung erfolgt beim Grundbuchamt
- Bei unbebauten Grundstücken muss das Bauprojekt innerhalb der gesetzlichen Frist vorgelegt werden
- Gesellschaften mit ausländischer Beteiligung erwerben nach eigenen Regeln (Art. 36 Grundbuchgesetz)
Was vor dem Immobilienkauf in der Türkei geprüft wird
- Grundbuch (tapu): Eigentümer, Anteile, Hypotheken, Pfändungen, Vormerkungen und Nutzungsrechte
- Nutzungserlaubnis (iskan): ohne sie drohen Probleme bei Strom- und Wasseranschluss, Aufenthalt und Einbürgerung
- Bebauungsplan und Bauakte: Abweichungen vom genehmigten Plan, illegale Anbauten
- Schulden: Grundsteuer, Hausgeld, Nebenkosten des Vorbesitzers
- Bauträger bei Projekten: Baugenehmigung, Grundstückseigentum, Fertigstellungsgarantie, Vertrag
Ausführliche Prüfliste: Grundbuchprüfung Türkei.
Vertrag, Anzahlung und Kaufpreis
Ein privatschriftlicher Kaufvertrag überträgt in der Türkei kein Eigentum. Verbindlich sind nur die Übertragung beim Grundbuchamt oder ein notarielles Kaufversprechen (satış vaadi sözleşmesi), das im Grundbuch vorgemerkt werden kann. Bei Neubauprojekten schützt die Vormerkung den Käufer vor einem Verkauf an Dritte.
- Kaufpreis, Zahlungsplan und Übergabetermin schriftlich festlegen
- Zahlung über Bankkonto mit Verwendungszweck, keine Barzahlung
- Der im Grundbuch erklärte Preis sollte dem tatsächlichen Preis entsprechen; ein zu niedriger Wert hat steuerliche Folgen
Was in Kauf- und Mietverträgen zu prüfen ist: Prüfung von Kauf- und Mietverträgen.
Ablauf des Immobilienkaufs in 6 Schritten
Steuernummer und Konto
Türkische Steuernummer beim Finanzamt und Konto bei einer türkischen Bank.
Prüfung
Grundbuch, Bauakte und Schulden prüfen; bei Projekten Bauträger und Vertrag.
Antrag beim Grundbuchamt
Online über Web-Tapu oder beim Amt; bei Käufen zur Einbürgerung wird ein Wertgutachten verlangt.
Gebühren und Versicherung
Grunderwerbsgebühr einzahlen und Erdbebenversicherung (DASK) abschließen.
Termin beim Grundbuchamt
Unterschrift von Käufer und Verkäufer bzw. Bevollmächtigten, bei Bedarf mit vereidigtem Dolmetscher.
Neue Tapu und Anmeldungen
Ausgabe der Eigentumsurkunde; danach Strom, Wasser, Gas und Grundsteuer auf den Käufer umstellen.
Kosten und Steuern beim Immobilienkauf
- Grunderwerbsgebühr: 2 % Käufer und 2 % Verkäufer auf den erklärten Preis, mindestens auf den steuerlichen Wert; vertraglich kann eine andere Verteilung vereinbart werden
- Umlaufgebühr des Grundbuchamts, Übersetzer- und Notarkosten
- Erdbebenversicherung DASK: jährlich, Pflicht für Wohngebäude
- Mehrwertsteuer: bei Neubauten vom Bauträger; eine Befreiung ist bei Zahlung in Devisen aus dem Ausland unter Voraussetzungen möglich
- Laufend: Grundsteuer, Hausgeld, Steuer auf Mieteinnahmen; Gewinn aus einem Verkauf innerhalb von fünf Jahren ist steuerpflichtig
Steuerliche Einzelheiten: Steuern für Ausländer. Die Grunderwerbsgebühr lässt sich mit dem Grundbuchgebühr-Rechner berechnen.
Kauf aus Deutschland, Österreich oder der Schweiz
Der gesamte Kauf kann per Vollmacht abgewickelt werden. Das Grundbuchamt verlangt eine Vollmacht mit Lichtbild, die entweder beim türkischen Konsulat oder bei einem Notar mit Apostille errichtet und in der Türkei beglaubigt übersetzt wird. Die Vollmacht sollte die konkrete Immobilie oder zumindest den Erwerb in einer bestimmten Provinz und die Zahlung genau beschreiben. Siehe Grundbuchübertragung per Vollmacht.
Immobilie als Grundlage für Aufenthalt oder Staatsbürgerschaft
- Aufenthaltserlaubnis: Wohnimmobilie mit Gutachtenwert ab 200.000 USD bei Erwerb seit dem 16.10.2023; siehe Aufenthalt durch Immobilienbesitz
- Staatsbürgerschaft: ab 400.000 USD mit dreijähriger Veräußerungssperre; siehe Staatsbürgerschaft durch Investition
Nach dem Kauf und bei Streit
Nach der Übertragung meldet der Eigentümer die Grundsteuer bei der Gemeinde an und versteuert Mieteinnahmen jährlich. Bei Streit mit Bauträger, Verkäufer oder Mieter ist für viele Ansprüche seit 2023 zunächst eine Pflichtmediation durchzuführen; siehe Immobilienstreitigkeiten.
Senden Sie Grundbuchauszug oder Exposé vor der Anzahlung. Beratung auf Türkisch, Englisch, Arabisch oder Persisch; auf Deutsch mit vereidigtem Dolmetscher.
Häufige Fragen zum Immobilienkauf in der Türkei
Brauche ich einen Wohnsitz in der Türkei, um zu kaufen?
Nein. Ein Reisepass, eine türkische Steuernummer und ein Bankkonto genügen; Wohnsitz oder Aufenthaltserlaubnis sind keine Voraussetzung.
Ist ein Wertgutachten immer Pflicht?
Für Käufe zur Einbürgerung ja. Für Käufe ohne diesen Zweck wird seit Juni 2024 kein Gutachten mehr verlangt; für den Aufenthaltsantrag wird der Wert dennoch nachgewiesen.
Wer trägt die Grunderwerbsgebühr?
Gesetzlich je 2 % Käufer und Verkäufer. In der Praxis wird oft vereinbart, dass der Käufer alles trägt; das sollte schriftlich geregelt werden.
Kann ich gemeinsam mit meinem Ehepartner kaufen?
Ja, als Miteigentümer mit festgelegten Anteilen. Für die Einbürgerung gelten Besonderheiten bei geteiltem Eigentum.
Amtliche Quellen
Dieser Ratgeber beruht auf den amtlichen Rechtsvorschriften der Türkei und wurde am zuletzt aktualisiert.
Diese Seite dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Ein bestimmtes Ergebnis eines Antrags oder Verfahrens wird nicht zugesichert.
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