مالیات فروش ملک در ترکیه (مالیات بر افزایش ارزش یا «değer artış kazancı») به هر کسی تعلق می‌گیرد که آپارتمان یا ملک تجاری خود را پیش از گذشت ۵ سال از تاریخ ثبت سند (تاپو) با سود بفروشد؛ خارجی بودن فروشنده تفاوتی ایجاد نمی‌کند. در فروش‌های سال ۲۰۲۶، ۱۵۰٬۰۰۰ (صد و پنجاه هزار) لیر اول سود معاف است و باقیمانده با نرخ‌های تصاعدی ۱۵٪ تا ۴۰٪ مادهٔ ۱۰۳ قانون مالیات بر درآمد مشمول مالیات میشود. فروش پس از ۵ سال و فروش ملک ارثی شامل این مالیات نمیشود.
نویسنده: وکیل اگمن یاسین شاه‌علی‌اوغلو · شمارهٔ ثبت کانون وکلای استانبول: ۶۶۴۶۵ · آخرین به‌روزرسانی: ۰۶.۱۱.۲۰۲۶
پاسخ کوتاه: نکات مهم ۲۰۲۶
- چه کسانی شامل می‌شوند؟ اشخاص حقیقی (از جمله خارجی‌ها) که ملک را بدون هدف تجاری می‌خرند و پیش از ۵ سال می‌فروشند.
- ۵ سال چگونه محاسبه میشود؟ روز به روز، از تاریخ ثبت سند تا تاریخ ثبت فروش در ادارهٔ ثبت.
- معافیت ۲۰۲۶: ۱۵۰٬۰۰۰ لیر (سالانه، نه برای هر فروش).
- تعدیل تورمی: اگر شاخص Yİ-ÜFE دستکم ۱۰٪ افزایش یافته باشد، قیمت خرید به‌روز میشود.
- اظهارنامه: مقیمان مالیاتی ترکیه در ماه مارس سال بعد؛ غیرمقیمان ظرف ۱۵ روز پس از فروش با اظهارنامهٔ موردی.
فهرست مطالب
- چه کسانی مالیات فروش ملک می‌پردازند؟
- قانون ۵ سال چگونه است؟
- مالیات چگونه محاسبه میشود؟
- مثال گام به گام
- اظهارنامه کی و چگونه داده میشود؟
- آیا ملک تابعیت قابل فروش است؟
- هزینه‌های دیگر فروش
- انتقال پول فروش به خارج
- سؤالات متداول
- منابع رسمی
چه کسانی مالیات فروش ملک در ترکیه می‌پردازند؟
طبق مادهٔ ۸۰ تکراری قانون مالیات بر درآمد شمارهٔ ۱۹۳ (GVK)، سود حاصل از فروش ملکی که با پرداخت بها (خرید، معاوضه) به دست آمده و ظرف ۵ سال فروخته شود، مشمول این مالیات است. عامل ایجاد مالیات، خودِ فروش است نه تابعیت:
- خارجیِ مقیم ترکیه (مؤدی کامل) و خارجیِ ساکن خارج از ترکیه (مؤدی محدود) تابع همین قاعده‌اند؛ فقط شیوهٔ اظهار فرق دارد.
- اگر ملک از طریق ارث یا هبه به دست آمده باشد، این مالیات ایجاد نمیشود.
- کسی که به طور مستمر و تجاری خرید و فروش می‌کند، درآمد تجاری دارد؛ در این حالت قانون ۵ سال و معافیت اعمال نمیشود.
- برای ملکی که به نام شرکت است، قواعد مالیات شرکت‌ها اعمال میشود.
قانون ۵ سال چگونه است؟
مدت از تاریخ ثبت ملک به نام فروشنده شروع و با ثبت فروش در ادارهٔ تاپو تمام میشود. پس از پنج سال کامل، هر اندازه سود هم که باشد، این مالیات ایجاد نمیشود.
- در ملک پیش‌فروش، ملاک قاعدتاً تاریخ ثبت سند است، نه تاریخ قرارداد وعدهٔ فروش.
- موارد خاص مانند ساخت در ازای زمین به طور جداگانه بررسی میشود.
- اگر چند ماه تا پایان ۵ سال مانده باشد، برنامه‌ریزی تاریخ فروش می‌تواند مالیات را کاملاً حذف کند.
مالیات فروش ملک چگونه محاسبه میشود؟
- قیمت فروش تعیین میشود (قیمت اعلام‌شده در تاپو نباید کمتر از قیمت واقعی باشد).
- قیمت خرید مشخص میشود؛ اگر افزایش Yİ-ÜFE دستکم ۱۰٪ باشد، به نسبت شاخص ماه قبل از خرید و ماه قبل از فروش افزایش می‌یابد (مادهٔ ۸۱ تکراری).
- عوارض تاپو پرداختی فروشنده و هزینه‌های مستند کسر میشود.
- از سود خالص، ۱۵۰٬۰۰۰ لیر معافیت (۲۰۲۶) کم میشود.
- نرخ‌های ۲۰۲۶: تا ۱۹۰٬۰۰۰ لیر ۱۵٪، تا ۴۰۰٬۰۰۰ لیر ۲۰٪، تا ۱٬۰۰۰٬۰۰۰ لیر ۲۷٪، تا ۵٬۳۰۰٬۰۰۰ لیر ۳۵٪ و بیشتر از آن ۴۰٪.
معافیت در هر سال تقویمی یک بار اعمال میشود؛ کسی که در یک سال دو ملک می‌فروشد نمی‌تواند دو بار از آن استفاده کند.
مثال گام به گام
- خرید (ثبت سند): مارس ۲۰۲۳، ۴٬۰۰۰٬۰۰۰ (چهار میلیون) لیر.
- فروش: سپتامبر ۲۰۲۶، ۹٬۰۰۰٬۰۰۰ (نه میلیون) لیر؛ سهم ۲٪ عوارض تاپوی فروشنده = ۱۸۰٬۰۰۰ لیر.
- با فرض برقراری شرط تعدیل، قیمت خرید مثلاً به ۷٬۶۰۰٬۰۰۰ لیر به‌روز میشود.
- سود خالص: ۹٬۰۰۰٬۰۰۰ − ۷٬۶۰۰٬۰۰۰ − ۱۸۰٬۰۰۰ = ۱٬۲۲۰٬۰۰۰ لیر.
- پایهٔ مشمول پس از معافیت: ۱٬۰۷۰٬۰۰۰ لیر؛ مالیات حدود ۲۵۷٬۰۰۰ (دویست و پنجاه و هفت هزار) لیر.
اعداد فقط برای نشان دادن روش است؛ محاسبهٔ واقعی باید با شاخص‌های رسمی Yİ-ÜFE انجام شود.
اظهارنامه کی و چگونه داده میشود؟
- خارجیِ مقیم ترکیه: اظهارنامهٔ سالانه از ۱ تا ۳۱ مارس سال بعد از فروش؛ پرداخت در دو قسط در مارس و ژوئیه.
- خارجیِ ساکن خارج: اظهارنامهٔ موردی (münferit) ظرف ۱۵ روز پس از فروش.
- برای اظهار به کد مالیاتی ترکیه برای اتباع خارجی نیاز است. اگر فروشنده در ترکیه نیست، فرآیند با انتقال سند با وکالت‌نامه توسط وکیل انجام میشود.
آیا ملکی که برای تابعیت خریده شده قابل فروش است؟
در ملکی که برای تابعیت ترکیه از طریق سرمایه‌گذاری خریده میشود، شرح عدم فروش ۳ ساله در سند ثبت میشود. فروش پیش از پایان این مدت می‌تواند پیامدهای جدی برای پروندهٔ تابعیت داشته باشد. پس از ۳ سال شرح برداشته و ملک فروخته میشود؛ اما اگر ۵ سال نگذشته باشد، مالیات فروش همچنان اعمال میشود.
هزینه‌های دیگر فروش
- عوارض تاپو: ۲٪ برای خریدار و ۲٪ برای فروشنده (جمعاً ۴٪).
- هزینهٔ خدمات تاپو و هزینهٔ گزارش ارزیابی که در فروش به خریدار خارجی لازم است.
- عوارض سالانهٔ ملک (emlak vergisi) سال فروش بر عهدهٔ فروشنده است و بدهی باید پیش از نوبت تاپو پرداخت شود.
پول فروش چگونه به خارج منتقل میشود؟
دریافت بهای فروش از طریق بانک هم برای اثبات منشأ وجه و هم برای انتقال به خارج اهمیت دارد؛ بانک‌ها سند فروش تاپو و سوابق پرداخت را می‌خواهند. برای افتتاح حساب به افتتاح حساب بانکی در ترکیه مراجعه کنید. در بخش ملکی فروش، Property Time Istanbul پشتیبانی می‌کند.
سؤالات متداول
آیا خارجی‌ها هنگام فروش ملک در ترکیه مالیات می‌دهند؟
بله، اگر پیش از ۵ سال از ثبت سند با سود بفروشند و سود از معافیت ۱۵۰٬۰۰۰ لیر (۲۰۲۶) بیشتر باشد. پس از ۵ سال این مالیات وجود ندارد.
بعد از ۵ سال هیچ هزینهای نیست؟
مالیات فروش ایجاد نمیشود؛ اما ۲٪ عوارض تاپوی فروشنده و عوارض سالانهٔ سال فروش پرداخت میشود.
آیا قانون ۵ سال برای ملک ارثی اعمال میشود؟
خیر. سود فروش ملکی که از طریق ارث یا هبه به دست آمده، مشمول این مالیات نیست.
خارجیِ ساکن خارج کی اظهارنامه می‌دهد؟
ظرف ۱۵ روز پس از فروش با اظهارنامهٔ موردی.
آیا تعدیل تورمی همیشه انجام میشود؟
خیر. فقط وقتی افزایش Yİ-ÜFE بین خرید و فروش دستکم ۱۰٪ باشد.
آیا در ایران هم مالیات می‌دهم؟
سود ملک واقع در ترکیه در ترکیه مشمول مالیات است؛ اگر کشور محل اقامت شما هم حق مالیات داشته باشد، معاهدهٔ اجتناب از اخذ مالیات مضاعف اعمال میشود. نگاه کنید به اقامت مالیاتی ترکیه.
منابع رسمی
- قانون مالیات بر درآمد شمارهٔ ۱۹۳، مواد ۸۰ و ۸۱ تکراری و مادهٔ ۱۰۳
- سازمان درآمد ترکیه (GİB)
- قانون عوارض شمارهٔ ۴۹۲
- ادارهٔ کل ثبت اسناد و کاداستر ترکیه
مقالات مرتبط
وکیل اگمن یاسین شاه‌علی‌اوغلو — وکیل ثبت‌شده در کانون وکلای استانبول (شمارهٔ ۶۶۴۶۵)، فعال از سال ۲۰۱۹. دفتر حقوقی اگمن گلوبال، اسکای‌لند استانبول، ساریِر. مشاوره به زبان‌های فارسی، ترکی، انگلیسی و عربی. تلفن/واتس‌اپ: +90 532 276 80 85 · lawyer@egemenyasinsahalioglu.av.tr
این مقاله صرفاً جنبهٔ اطلاع‌رسانی عمومی دارد و جایگزین مشاورهٔ حقوقی یا مالیاتی در پروندهٔ شما نیست. مبالغ مالیاتی هر سال به‌روز می‌شوند.